كيفية شراء العقارات التجارية؟

فوائد الاستثمار في العقارات التجارية

قبل أن تقوم بشراء عقار تجاري، من المفيد معرفة إيجابيات وسلبيات هذا النوع من الاستثمار.

يوفر الاستثمار العقاري الفرصة لتحقيق الربح مع مرور الوقت، ولكنه يجلب أيضًا المخاطر، كما يفعل أي استثمار.

إذا كنت تستأجر عقارًا لشركتك، فقد تجد أن شرائه أقل تكلفة، نظرًا لأن أقساط الرهن العقاري الشهرية قد تكون أقل من الإيجار.

أنواع العقارات التجارية

إذا كنت ترغب في الاستثمار في العقارات التجارية، فمن المفيد أن تفهم الأنواع المختلفة للعقارات التجارية. على سبيل المثال، قد تشمل العقارات التجارية ما يلي:

• المباني السكنية
• مباني المكاتب
• مباني البيع بالتجزئة
• شقق متعددة الأسر
• مراكز التسوق
• المستودعات
• مراكز التسوق
• مباني صناعية
• المباني متعددة الاستخدام

كيفية شراء العقارات التجارية

الآن دعونا نتعمق أكثر في تلك الخطوات لشراء العقارات التجارية.

1. فهم دوافعك للاستثمار في العقارات التجارية.

لماذا تريد الاستثمار في العقارات التجارية؟ إنه سؤال مهم يجب أن تطرحه على نفسك قبل البدء في البحث عن العقارات.

هل تريد شقة أو مبنى مكتبي يمكنك تأجيره للعديد من المستأجرين للمساعدة في تقليل مخاطر عدم الدفع؟ هل تبحث عن عقار يمكنك استخدامه، على الأقل جزئيًا، في مشروعك الخاص؟

ربما ترغب في الحصول على عقار أكبر يتمتع بإمكانية تقدير قيمة الأسهم وبناءها بمرور الوقت. ربما تتطلع إلى الاستفادة من المزايا الضريبية أو توسيع نطاق محفظتك الاستثمارية.

مهما كان دوافعك، فمن المفيد أن تحدد "السبب" قبل أن تستثمر. إن معرفة سبب رغبتك في شراء عقار تجاري يمكن أن يساعدك في إرشادك أثناء البحث عن فرصة الاستثمار المناسبة.

2. تقييم خيارات الاستثمار الخاصة بك.

قم بالاطلاع على قائمة أنواع العقارات التجارية أعلاه وحدد أيها يناسب احتياجاتك. هل ستدير عملك الخاص خارج العقار أم سيكون لديك مستأجرين آخرين فقط؟

3. انظر إلى سوق العقارات.

يتحرك سوق العقارات صعودًا وهبوطًا، لذلك قد يكون من الجيد الانتباه إليه قبل وقت طويل من استعدادك للشراء. إن الاهتمام بتقلبات السوق وتقلباته يمكن أن يساعدك على تهيئة نفسك لفرصة الاستفادة من سعر رائع في سوق متدنية.

4. تمويل آمن.

قبل أن تجد عقارًا تجاريًا ترغب في شرائه، من الحكمة تحديد خيارات التمويل المتاحة لك مسبقًا. الخطوة الأولى لتأمين التمويل العقاري التجاري (وأنواع أخرى من تمويل الأعمال أيضًا) هي التحقق من رصيدك الائتماني.

اعتمادًا على المُقرض الخاص بك ونوع القرض الذي تتقدم بطلب للحصول عليه، يمكن أن يتم تفعيل نتائج وتقارير الائتمان الخاصة بنشاطك التجاري. قد يقوم بعض المقرضين بفحص رصيدك الشخصي أيضًا.

يجب عليك مراجعة رصيدك والتأكد من دقة المعلومات الواردة في تقاريرك. يمكنك التحقق من درجاتك الائتمانية الشخصية والتجارية مجانًا عند إعداد حساب مع Nav.

بمجرد التحقق من دقة معلوماتك الائتمانية (يمكنك الاعتراض على الأخطاء إذا وجدتها)، قم بإلقاء نظرة صادقة على نوع التمويل الذي قد تكون مؤهلاً له الآن. اعتمادًا على رصيدك ونوع العقار وعوامل أخرى، قد تفكر في أحد خيارات التمويل التالية:

• قروض الشقق (فاني ماي وفريدي ماك وقروض إدارة الإسكان الفدرالية)
• قروض الميزانية العمومية للبنك
• القروض العقارية التجارية
• القروض التجارية الصغيرة
• قروض الأموال الصعبة
• تمويل البائع

تأكد من مقارنة أسعار الفائدة والرسوم وشروط السداد والعوامل الأخرى أثناء التسوق للحصول على أفضل خيار تمويل متاح لك. يعد Nav Marketplace مصدرًا رائعًا لمراجعة خيارات تمويل الأعمال.

5. شريك مع الفريق المناسب.

شراء العقارات التجارية ينطوي على الكثير من الأجزاء المتحركة. وبعبارة أخرى، يمكن أن يكون الأمر معقدا. حتى المستثمرين ذوي الخبرة يعرفون أنه من المهم أن يحيطوا أنفسهم بالفريق المناسب من الخبراء للتأكد من أن استثماراتهم تتمتع بأفضل فرصة للنجاح.

فيما يلي بعض الخبراء الذين قد تحتاج إليهم للتأكد من أن صفقتك العقارية التجارية تسير بسلاسة قدر الإمكان:

• السمسار التجاري
• محاسب
• محامي العقارات التجارية
• المقرض التجاري أو الوسيط العقاري
• محامي الضرائب

قبل البدء بالتسوق لشراء العقارات المحتملة، من الحكمة أن يكون فريقك في متناول اليد بالفعل. إذا وجدت المساعدة المناسبة مقدمًا، فستعرف على الفور من الذي يجب أن تلجأ إليه عند ظهور أسئلة أو مشكلات. قد لا يكون تجميع فريق من المحترفين أمرًا رخيصًا، لكنه قد ينقذك من الأخطاء المكلفة على المدى الطويل.

6. ابحث عن العقار المناسب في السوق الخاص بك.

بمجرد أن تعرف "السبب"، فإنك تفهم خيارات الاستثمار المتاحة لك، وقد حصلت على التمويل، وشكلت فريقًا من الخبراء، فقد حان الوقت للجزء الممتع. أنت جاهز لبدء التسوق لشراء العقار المناسب في السوق الخاص بك.

يمكن لوكيل العقارات التجارية الخاص بك مساعدتك في تحديد العقارات التي تلبي معاييرك. انتبه إلى العوامل المهمة، مثل المساحة القابلة للاستخدام والموقع. ومع ذلك، لا تشتت انتباهك بصفقة جيدة إذا لم تلبي سبب استثمارك. على سبيل المثال، لا يهم مدى روعة مبنى المكاتب على الورق إذا قررت أنك تريد إضافة مجمع سكني إلى محفظتك الاستثمارية.

7. قم بواجبك المنزلى.

عندما تحدد أخيرًا العقار الذي قد ترغب في شرائه، فقد حان الوقت لإجراء بعض الأبحاث المكثفة. مرة أخرى، قد يتمكن سمسار عقاراتك التجاري من مساعدتك هنا، ولكن من الحكمة التأكد من أنك تقوم شخصيًا بالعناية الواجبة بشأن العقار أيضًا.

تذكر أنه لا يمكنك أبدًا الحصول على الكثير من المعلومات حول العقار الذي تفكر في شرائه. تتضمن بعض الأسئلة التي قد ترغب في طرحها أو البحث ما يلي.

• ما هو العقار الذي تم استخدامه في الماضي؟ (هل تخطط لمواصلة استخدامه لنفس الغرض؟)
• إذا كنت ترغب في استخدام العقار لغرض تجاري مختلف، فهل تم تخصيصه بشكل مناسب لدعم خطتك؟
• هل يمكنك طلب تغيير التقسيم إذا لزم الأمر؟
• ما مقدار الدخل أو الإيجار الذي يكسبه العقار حاليًا على أساس سنوي؟
• هل سيظهر لك المالك قوائم الإيجار؟ هل يمكنك التأكد من أن الوحدات المدرجة في قوائم الإيجار تم الإبلاغ عن المستأجرين فيها حاليًا؟
• ما هي الضرائب العقارية؟
• هل المبنى بحاجة إلى إصلاحات كبيرة الآن أم سيحتاج إلى إصلاحات قريباً؟
• هل يقع العقار في منطقة مرغوبة؟ (من الناحية المثالية، يجب عليك البحث عن المواقع التي بها أقل من 5٪ من الوظائف الشاغرة إذا كنت ترغب في الحصول على إيجارات أعلى والتمتع بمعدلات ارتفاع محتملة.)
• هل الصفقة منطقية بالنسبة لمحفظتك الاستثمارية؟

إن شراء عقار تجاري يختلف تمامًا عن شراء عقار سكني. إن القيام باستثمار سيئ قد يكون أكثر تكلفة بكثير. إذا كنت جديدًا في عالم الاستثمار العقاري، فمن الحكمة أن تبدأ بدراسة الموارد وكتب الاستثمار العقاري من مستثمرين ناجحين آخرين.

8. تقديم عرض وإغلاق الصفقة.

عندما تجد عقارًا ترغب في شرائه، فقد حان الوقت لتقديم عرض. سيساعدك وكيل العقارات التجارية عمومًا في كتابة عرض الشراء الخاص بك، ولكن من الحكمة أن تطلب من محاميك مراجعة العرض جيدًا قبل التوقيع عليه وإرساله. كن مستعدًا لأن يطلب البائع أموالًا جدية (ربما 1٪ من سعر الشراء، على الرغم من أنها في بعض الأحيان أكثر أو أقل) عندما تخضع للعقد.

قبل كل شيء، تأكد من أن العرض الخاص بك يتضمن فترة العناية الواجبة مع وجود مخرج في حالة حدوث خطأ معين (مثل مشكلات تقسيم المناطق أو فشل العقار في اجتياز الفحص). يُعرف المصطلح الفني لفتحة الهروب هذه بشرط الطوارئ.

خلال فترة العناية الواجبة، قد يطلب المُقرض الخاص بك إجراء مسح لجمعية ملكية الأراضي الأمريكية (المعروفة أيضًا باسم ALTA) كشرط للإغلاق. يمكن أن يوفر لك استطلاع ALTA معلومات قيمة حول العقار، بما في ذلك خطوط الحدود وموقع التحسينات وخطوط المرافق وحقوق الارتفاق (إن وجدت).

إذا سارت الأمور على ما يرام مع استطلاع ALTA الخاص بك وبقية العناية الواجبة، فيمكنك الاستمرار في المضي قدمًا نحو الإغلاق. يجب أن يكون سمسار عقاراتك التجاري ومحاميك العقاري قادرين على إرشادك خلال الخطوات المعقدة العديدة التي تنطوي عليها هذه العملية. مرة أخرى، من الضروري إنشاء فريق موثوق من الخبراء يمكنك الاعتماد عليه مسبقًا، قبل وقت طويل من اقترابك من طاولة الإغلاق.

متى تفكر في شراء العقارات التجارية

قد يفكر أصحاب الأعمال الذين يستأجرون مساحات مكتبية في شراء مساحة تجارية لتقليل ما يدفعونه كل شهر. وبدلاً من ذلك، يمكنك شراء مبنى تجاري بحيث يكون لديك مساحة مكتبية خاصة بك ولكن يمكنك أيضًا كسب الدخل من خلال تأجير الباقي.

شراء العقارات التجارية — المزيد من الأسئلة التي يجب طرحها

قبل أن تقوم بشراء عقار تجاري، من المهم جمع المعلومات الصحيحة. لتحقيق هذا الهدف، عليك أن تتعلم الأسئلة الصحيحة التي يجب طرحها.

لقد قمنا بالفعل بتغطية بعض الأسئلة التي يجب عليك طرحها أعلاه في "8 مفاتيح لشراء عقار تجاري". ومع ذلك، هناك بعض الأسئلة الأكثر أهمية التي لم نناقشها بعد.

ما هي الأنواع المختلفة للعقارات التجارية (ولماذا يهم الفرق)؟

يتم تعريف العقارات التجارية على أنها عقار يستخدم فقط لأغراض تجارية. بالإضافة إلى الأنواع المختلفة من العقارات التجارية المذكورة أعلاه (على سبيل المثال، المجمعات السكنية، ومباني المكاتب، ومباني البيع بالتجزئة، وما إلى ذلك)، هناك فئات مختلفة من العقارات التجارية أيضًا.

غالبًا ما يتم تصنيف مباني المكاتب والشقق على النحو التالي:

• تعتبر عقارات الفئة (أ) عالية الجودة وتمثل عمومًا مخاطر أقل. غالبًا ما تكون أحدث، وتتطلب إيجارًا أعلى، وتميل إلى الحاجة إلى القليل من الإصلاحات أو التجديدات (خارج نطاق الصيانة الروتينية). قد تتم إدارة عقارات الفئة (أ) من قبل شركة إدارة عقارات محترفة ويمكن أن يكون من الأسهل إعادة بيعها.
• قد تكون عقارات الفئة ب أقدم وإيجاراتها أقل مقارنة بمباني الفئة أ. قد يكون لديهم بعض الصيانة المؤجلة التي تتطلب الاهتمام أيضًا. عادةً ما يُنظر إلى عقارات الفئة ب على أنها ذات مخاطر أعلى، وبالتالي قد تكون متاحة بسعر أقل.
• تتميز عقارات الفئة C بأكبر المخاطر بالنسبة للمستثمرين العقاريين التجاريين. ونتيجة لذلك، يمكن عادة شراؤها مقابل استثمار أقل بكثير. غالبًا ما يكون عمرهم أكثر من 20 عامًا وقد يحتاجون إلى تجديد كبير. غالبًا ما تجلب عقارات الفئة C إيجارًا أقل بكثير من عقارات الفئة A وB.

الأنواع الأخرى من العقارات التجارية، مثل المباني الصناعية أو الفنادق أو متاجر البيع بالتجزئة، لها تسميات مختلفة. اعتمادًا على نوع العقار التجاري الذي تنوي شراءه، من المهم فهم تصنيفات المباني المختلفة وما تعنيه بالنسبة لك كمستثمر. إن فهم الاختلاف في تصنيفات العقارات التجارية يمكن أن يساعدك على فهم مستوى المخاطر التي ينطوي عليها الاستثمار المحتمل بشكل أفضل.

لماذا يبيع المالك؟

بمجرد العثور على عقار يعجبك، من المهم اكتشاف سبب رغبة المالك في بيعه في المقام الأول. فيما يلي بعض الأسباب الشائعة التي تدفع المالكين إلى بيع عقاراتهم الاستثمارية.

• السوق قوي، والمالك يعتقد أنه يستطيع الحصول على سعر جيد.
• يريد المالك صرف الأموال لاستثمار آخر.
• هناك مزايا ضريبية للبيع.
• توقف دخل الإيجار أو لا يعمل على النحو المأمول.
• المستأجرون على المدى الطويل ينهون عقد إيجارهم.
• المالك لديه دفعة البالون المستحقة قريبا.

السبب الذي يريده المالك ليس بالضرورة شريرًا. ومع ذلك، فإن معرفة سبب رغبة المالك الحالي في اتخاذ طريق الخروج يمكن أن يساعدك عندما يحين وقت التفاوض على سعر الشراء.

هل الاستثمار في العقارات التجارية أفضل من الاستثمار في منازل الأسرة الواحدة؟

يعد أن تصبح مالكًا لمنازل الأسرة الواحدة طريقة رائعة لترطيب قدميك عندما يتعلق الأمر بالاستثمار العقاري. ولكن إذا كنت ترغب في تنمية محفظتك الاستثمارية وتعزيز التدفق النقدي الخاص بك، فقد يكون العقار التجاري الأكبر استثمارًا جيدًا.

وفقا لمات لارسون، رئيس شركة Cricket Realty Advisors، فإن العقارات التجارية لديها متوسط عائد سنوي يتراوح بين 6-12٪ فوق سعر الشراء. يقول لارسون، الذي يكتب لموقع Nolo.com، إن متوسط أسعار منازل الأسرة الواحدة يتراوح بين 1 إلى 4% بالمقارنة. وبطبيعة الحال، لا يوجد استثمار عقاري أمر مؤكد، سواء كان عقارا تجاريا أو غير ذلك.

مصطلحات مهمة للتعلم

عالم العقارات مليء بالمصطلحات والمختصرات التي لا يصادفها معظم الناس في حياتهم اليومية. كمستثمر محتمل، من المفيد أن يكون لديك فهم لهذه المصطلحات لإرشادك.

Ad Valorem : شكل من أشكال الضرائب يعتمد على التقييم الرسمي لقطعة من الممتلكات.

معدل الرسملة (Cap Rate) : معدل العائد الذي يحققه العقار مقسومًا على قيمته الإجمالية. ويتم حسابها باستخدام الصيغة التالية.

معدل الرسملة = صافي الدخل التشغيلي ÷ قيمة العقار المقدرة

النقد على النقد : النقد على النقد هو مقياس ينطبق على المستثمرين الذين يشترون العقارات بالتمويل. يصف المصطلح الدخل السنوي للعقار مقارنة بالمبلغ النقدي الذي استثمرته بالفعل. على سبيل المثال، قد يكون المبلغ المستثمر مساويًا لمبلغ الدفعة الأولى.

نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) : قياس صافي الدخل التشغيلي السنوي للعقار مقارنة بمدفوعات ديونه السنوية (المعروفة أيضًا باسم خدمة الدين). ويتم حسابها باستخدام الصيغة التالية.

DSCR = صافي الدخل التشغيلي السنوي ÷ إجمالي خدمة الدين

نسبة القرض إلى القيمة (LTV): قياس مقدار الأموال التي ترغب في اقتراضها مقارنة بالقيمة الإجمالية للعقار الذي ترغب في شرائه. صيغة حساب نسبة الـ LTV هي كما يلي.

LTV = مبلغ القرض ÷ قيمة العقار المقدرة

الأقدام المربعة القابلة للتأجير: المساحة الإجمالية التي يشغلها المستأجر من الجدار إلى الجدار، بالإضافة إلى جزء من المناطق المشتركة (على سبيل المثال، الممرات والسلالم والحمامات، وما إلى ذلك).

الأقدام المربعة القابلة للاستخدام : إجمالي المساحة التي يشغلها المستأجر، ولا تشمل المساحة المشتركة.

معدل الشغور : النسبة المئوية للوحدات المتاحة في عقار مستأجر غير مشغولة.

الكلمة الأخيرة: شراء عقار تجاري

يبدأ معظم المستثمرين العقاريين بمشاريع صغيرة ويصلون إلى القوائم التجارية. ومع ذلك، هذا ليس هو الحال دائما. بغض النظر عن خبرتك السابقة، قد يمثل العقار التجاري فرصة استثمارية جيدة، إذا أخذت وقتًا وتعلمت القواعد أولاً.

وبطبيعة الحال، فإن أي استثمار - بما في ذلك العقارات التجارية - يأتي مع المخاطر. يتضاعف هذا الخطر إذا حاولت القفز إلى شراء عقار تجاري دون وجود خطة محكمة. لهذا السبب، من المهم استشارة المتخصصين، وتشكيل فريق جدير بالثقة، وبذل كل ما في وسعك لحماية أصولك في حالة حدوث مشكلة.