چگونه املاک تجاری بخریم؟

مزایای سرمایه گذاری در املاک تجاری

قبل از خرید ملک تجاری، دانستن مزایا و معایب این نوع سرمایه گذاری به شما کمک می کند.

سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات فرصتی برای کسب سود در طول زمان به ارمغان می‌آورد، اما ریسک را نیز به همراه دارد، مانند هر سرمایه‌گذاری.

اگر ملکی را برای کسب و کار خود اجاره کرده اید، ممکن است خرید آن مقرون به صرفه تر باشد، زیرا ممکن است پرداخت ماهانه وام مسکن شما کمتر از اجاره باشد.

انواع املاک تجاری

اگر می خواهید در املاک تجاری سرمایه گذاری کنید، به درک انواع مختلف املاک تجاری کمک می کند. به عنوان مثال، املاک تجاری ممکن است شامل موارد زیر باشد:

• ساختمان های آپارتمانی
• ساختمان های اداری
• ساختمان های خرده فروشی
• آپارتمان های چند خانواری
• مراکز خرید
• انبارها
• مراکز خرید
• ساختمان های صنعتی
• ساختمان های با کاربری مختلط

نحوه خرید ملک تجاری

اکنون بیایید به مراحل خرید ملک تجاری عمیق تر برویم.

1. انگیزه های خود را برای سرمایه گذاری در املاک تجاری درک کنید.

چرا می خواهید در املاک تجاری سرمایه گذاری کنید؟ این سوال مهمی است که قبل از شروع به شکار ملک از خود بپرسید.

آیا یک آپارتمان یا ساختمان اداری می خواهید که بتوانید آن را به بسیاری از مستاجران اجاره دهید تا به کاهش خطر عدم پرداخت کمک کند؟ آیا به دنبال ملکی هستید که بتوانید حداقل تا حدی از آن برای کسب و کار خود استفاده کنید؟

شاید شما یک ملک بزرگتر با پتانسیل برای قدردانی و ایجاد سهام در طول زمان بخواهید. شاید به دنبال استفاده از مزایای مالیاتی یا افزایش سبد سرمایه گذاری خود باشید.

انگیزه شما هرچه که باشد، شناسایی "چرا" قبل از سرمایه گذاری مفید است. دانستن اینکه چرا می خواهید ملک تجاری بخرید می تواند به شما در جستجوی فرصت سرمایه گذاری مناسب کمک کند.

2. گزینه های سرمایه گذاری خود را ارزیابی کنید.

با نگاهی به لیست انواع املاک تجاری در بالا، مشخص کنید که کدامیک به بهترین وجه با نیازهای شما مطابقت دارد. آیا کسب و کار خود را خارج از ملک راه اندازی می کنید یا فقط مستاجران دیگری خواهید داشت؟

3. به بازار املاک و مستغلات نگاه کنید.

بازار املاک و مستغلات بالا و پایین می رود، بنابراین می تواند ایده خوبی باشد که مدت ها قبل از اینکه آماده خرید شوید به آن توجه کنید. توجه به نوسانات و نوسانات بازار می تواند به شما کمک کند فرصتی برای استفاده از قیمت عالی در بازار نزولی داشته باشید.

4. تامین مالی مطمئن

قبل از پیدا کردن ملک تجاری که می خواهید بخرید، عاقلانه است که گزینه های مالی خود را از قبل ردیف کنید. مرحله اول برای تضمین تامین مالی املاک تجاری (و سایر انواع تامین مالی تجاری نیز) این است که اعتبار خود را بررسی کنید.

بسته به وام دهنده و نوع وامی که برای آن درخواست می کنید، امتیازات و گزارشات اعتباری کسب و کار شما می تواند وارد عمل شود. برخی از وام دهندگان ممکن است اعتبار شخصی شما را نیز بررسی کنند.

شما باید اعتبار خود را بررسی کنید و مطمئن شوید که اطلاعات موجود در گزارش های شما دقیق است. هنگام ایجاد حساب کاربری با Nav، می توانید امتیازات اعتباری شخصی و تجاری خود را به صورت رایگان بررسی کنید.

هنگامی که اطمینان حاصل کردید که اطلاعات اعتباری شما دقیق است (در صورت یافتن خطاها می توانید آنها را رد کنید)، نگاهی صادقانه به نوع تامین مالی که ممکن است در حال حاضر واجد شرایط باشید بیندازید. بسته به اعتبار، نوع ملک و سایر عوامل، ممکن است یکی از گزینه های تامین مالی زیر را در نظر بگیرید:

• وام آپارتمان (Fannie Mae، Freddie Mac و FHA)
• وام ترازنامه بانکی
• وام املاک تجاری
• وام مشاغل کوچک
• وام های پول سخت
• تامین مالی فروشنده

هنگام خرید بهترین گزینه تامین مالی در دسترس خود، حتماً نرخ بهره، کارمزد، شرایط بازپرداخت و سایر عوامل را مقایسه کنید. Nav Marketplace یک منبع عالی برای بررسی انتخاب های تامین مالی کسب و کار است.

5. با تیم مناسب شریک شوید.

خرید املاک تجاری شامل قطعات متحرک زیادی است. به عبارت دیگر، می تواند پیچیده باشد. حتی سرمایه‌گذاران باتجربه می‌دانند که مهم است که خود را با تیم کارشناسان مناسب احاطه کنند تا مطمئن شوند سرمایه‌گذاری‌شان بهترین شانس موفقیت را دارد.

در اینجا برخی از کارشناسانی وجود دارد که ممکن است برای اطمینان از اینکه معامله املاک تجاری شما تا حد امکان راحت پیش می رود، به آنها نیاز داشته باشید:

• مسکن تجاری
• حسابدار
• وکیل املاک تجاری
• وام دهنده تجاری یا کارگزار املاک و مستغلات
• وکیل مالیاتی

قبل از شروع خرید برای املاک بالقوه، عاقلانه است که تیم خود را از قبل آماده کنید. اگر از قبل کمک مناسب را پیدا کنید، بلافاصله می‌دانید که در صورت بروز سؤال یا مشکل به چه کسی مراجعه کنید. جمع آوری یک تیم حرفه ای ممکن است ارزان نباشد، اما ممکن است شما را از اشتباهات پرهزینه در دراز مدت نجات دهد.

6. ملک مناسب را در بازار خود پیدا کنید.

هنگامی که "چرا" خود را بدانید، گزینه های سرمایه گذاری خود را درک کردید، تامین مالی را تضمین کردید، و تیمی از متخصصان را گرد هم آوردید، نوبت به بخش سرگرم کننده می رسد. شما آماده شروع خرید ملک مناسب در بازار خود هستید.

مشاور املاک تجاری شما می تواند به شما در یافتن املاکی که با معیارهای شما مطابقت دارند کمک کند. به عوامل مهمی مانند متراژ مربع قابل استفاده و مکان توجه کنید. با این حال، اگر یک معامله خوب دلیل شما را برای سرمایه گذاری برآورده نمی کند، حواس شما را پرت نکنید. به عنوان مثال، اگر تصمیم گرفته اید که می خواهید یک مجتمع آپارتمانی را به سبد سرمایه گذاری خود اضافه کنید، مهم نیست که یک ساختمان اداری روی کاغذ چقدر عالی به نظر می رسد.

7. مشقت را بنویس.

هنگامی که در نهایت ملکی را که ممکن است بخواهید بخرید پیدا کردید، وقت آن است که تحقیقات سنگینی انجام دهید. باز هم، مشاور املاک تجاری شما ممکن است بتواند در اینجا به شما کمک کند، اما عاقلانه است که مطمئن شوید شخصاً در مورد ملک نیز دقت لازم را انجام می دهید.

به یاد داشته باشید، هرگز نمی توانید اطلاعات زیادی در مورد ملکی که قصد خرید آن را دارید داشته باشید. برخی از سوالاتی که ممکن است بخواهید بپرسید یا تحقیق کنید شامل موارد زیر است.

• این ملک در گذشته برای چه منظوری استفاده شده است؟ (آیا قصد دارید به همین منظور از آن استفاده کنید؟)
• اگر می خواهید از ملک برای اهداف تجاری دیگری استفاده کنید، آیا برای حمایت از طرح شما منطقه بندی مناسبی دارد؟
• آیا می توانید در صورت نیاز درخواست تغییر در منطقه بندی کنید؟
• در حال حاضر ملک به صورت سالانه چقدر درآمد یا اجاره دارد؟
• آیا مالک رول های اجاره ای را به شما نشان می دهد؟ آیا می توانید تأیید کنید که واحدهای درج شده در رول اجاره در حال حاضر مستاجران را گزارش کرده اند؟
• مالیات بر املاک چیست؟
• آیا ساختمان در حال حاضر نیاز به تعمیرات اساسی دارد یا به زودی نیاز به تعمیر دارد؟
• آیا ملک در منطقه مطلوبی واقع شده است؟ (در حالت ایده آل، اگر می خواهید اجاره های بالاتری داشته باشید و از نرخ های بالقوه بالا لذت ببرید، باید به دنبال مکان هایی باشید که کمتر از 5٪ جای خالی دارند.)
• آیا معامله برای سبد سرمایه گذاری شما منطقی است؟

خرید ملک تجاری با خرید ملک مسکونی کاملا متفاوت است. سرمایه گذاری بد می تواند بسیار پرهزینه باشد. اگر تازه وارد دنیای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات شده اید، یک مکان عاقلانه برای شروع مطالعه منابع و کتاب های سرمایه گذاری املاک از دیگر سرمایه گذاران موفق است.

8. پیشنهاد بدهید و معامله را ببندید.

وقتی ملکی را که می خواهید بخرید پیدا کردید، وقت آن است که یک پیشنهاد بدهید. مشاور املاک تجاری شما به طور کلی به شما کمک می کند تا پیشنهاد خرید خود را بنویسید، اما عاقلانه است که از وکیل خود بخواهید قبل از امضا و ارسال آن، آن را برای اندازه گیری خوب بررسی کند. آماده باشید که فروشنده هنگام انجام قرارداد، پول جدی (احتمالاً 1٪ از قیمت خرید، هرچند گاهی اوقات بیشتر یا کمتر) را درخواست کند.

مهمتر از همه، مطمئن شوید که پیشنهاد شما دارای یک دوره بررسی دقیق با یک دریچه فرار است، اگر برخی چیزها اشتباه می شود (مانند مسائل منطقه بندی یا عدم موفقیت ملک در بازرسی). اصطلاح فنی این دریچه فرار به عنوان بند احتمالی شناخته می شود.

در طول دوره بررسی دقیق شما، وام دهنده شما ممکن است به عنوان شرط بسته شدن نیاز به نظرسنجی انجمن مالکیت زمین آمریکا (معروف به ALTA) داشته باشد. یک نظرسنجی ALTA می تواند اطلاعات ارزشمندی در مورد ملک، از جمله خطوط مرزی و محل بهبودها، خطوط شهری و حق ارتفاق (در صورت وجود) به شما بدهد.

اگر همه چیز با نظرسنجی ALTA و بقیه بررسی های لازم به خوبی پیش رفت، می توانید به حرکت رو به جلو به سمت بسته شدن ادامه دهید. مشاور املاک تجاری و وکیل املاک شما باید بتواند شما را از طریق بسیاری از مراحل پیچیده درگیر در این فرآیند راهنمایی کند. باز هم، بسیار مهم است که یک تیم قابل اعتماد از متخصصان تشکیل دهید که می توانید از قبل روی آنها حساب کنید، خیلی قبل از اینکه به میز بسته شدن نزدیک شوید.

چه زمانی به خرید ملک تجاری فکر کنید

صاحبان مشاغلی که فضای اداری را اجاره کرده‌اند، ممکن است به فکر خرید یک فضای تجاری برای کاهش هزینه‌های ماهانه خود باشند. از طرف دیگر، می توانید یک ساختمان تجاری بخرید تا فضای اداری خود را داشته باشید، اما بتوانید از طریق اجاره بقیه نیز درآمد کسب کنید.

خرید املاک تجاری - سوالات بیشتری که باید بپرسید

قبل از خرید ملک تجاری، مهم است که اطلاعات صحیح را جمع آوری کنید. برای دستیابی به این هدف، باید سؤالات درست را یاد بگیرید.

ما قبلاً چند سؤال را که در بالا باید بپرسید در "8 کلید برای خرید ملک تجاری" پوشش داده ایم. با این حال، چند سوال مهم دیگر وجود دارد که هنوز در مورد آنها صحبت نکرده ایم.

انواع مختلف املاک تجاری چیست (و چرا تفاوت مهم است)؟

املاک تجاری به عنوان ملکی تعریف می شود که صرفاً برای اهداف تجاری استفاده می شود. علاوه بر انواع مختلف املاک تجاری ذکر شده در بالا (به عنوان مثال، مجتمع های آپارتمانی، ساختمان های اداری، ساختمان های خرده فروشی و غیره)، کلاس های مختلفی از املاک تجاری نیز وجود دارد.

ساختمان های اداری و آپارتمانی اغلب به شرح زیر طبقه بندی می شوند:

• خواص کلاس A با کیفیت هستند و عموماً ریسک کمتری را نشان می دهند. آنها اغلب جدیدتر هستند، اجاره بالاتری را طلب می کنند و تمایل به تعمیر یا نوسازی کمی دارند (خارج از تعمیر و نگهداری معمول). املاک کلاس A ممکن است توسط یک شرکت مدیریت املاک حرفه ای مدیریت شود و فروش مجدد آن آسان تر باشد.
• املاک کلاس B ممکن است قدیمی تر باشند و در مقایسه با ساختمان های کلاس A دارای اجاره کمتری باشند. آنها ممکن است تعمیر و نگهداری معوقی داشته باشند که نیاز به توجه نیز دارد. ویژگی های کلاس B معمولاً به عنوان ریسک بالاتر دیده می شوند و بنابراین ممکن است با قیمت کمتری در دسترس باشند.
• املاک کلاس C دارای بزرگترین خطر برای سرمایه گذاران املاک تجاری است. در نتیجه، معمولاً می توان آنها را با سرمایه گذاری بسیار کمتر خریداری کرد. آنها اغلب بالای 20 سال سن دارند و ممکن است نیاز به بازسازی سنگین داشته باشند. املاک کلاس C اغلب اجاره کمتری نسبت به املاک کلاس A و B دارند.

انواع دیگر املاک تجاری مانند ساختمان های صنعتی، هتل ها یا فروشگاه های خرده فروشی دارای نام های متفاوتی هستند. بسته به نوع ملک تجاری که قصد خرید آن را دارید، درک طبقه بندی های مختلف ساختمان و معنای آنها برای شما به عنوان یک سرمایه گذار مهم است. درک تفاوت در طبقه بندی املاک تجاری می تواند به شما کمک کند تا سطح ریسک موجود در یک سرمایه گذاری بالقوه را بهتر درک کنید.

چرا مالک می فروشد؟

هنگامی که ملکی را که دوست دارید پیدا کردید، مهم است که بدانید چرا مالک در وهله اول می خواهد آن را بفروشد. در اینجا چند دلیل متداول وجود دارد که چرا مالکان املاک سرمایه گذاری خود را می فروشند.

• بازار قوی است و مالک فکر می‌کند که می‌تواند قیمت خوبی به دست آورد.
• مالک می خواهد برای سرمایه گذاری دیگری وجوه نقد کند.
• فروش مزایای مالیاتی دارد.
• درآمد اجاره متوقف شده یا آنطور که انتظار می رفت عمل نمی کند.
• مستاجران بلند مدت در حال پایان دادن به اجاره خود هستند.
• مالک یک پرداخت بالون به زودی دارد.

دلیلی که مالک می خواهد لزوماً شوم نیست. با این وجود، دانستن اینکه چرا مالک فعلی می‌خواهد از رمپ خروجی استفاده کند، می‌تواند در زمان مذاکره در مورد قیمت خرید به شما کمک کند.

آیا سرمایه گذاری در املاک تجاری بهتر از سرمایه گذاری در خانه های تک خانواده است؟

صاحبخانه شدن خانه های تک خانواده راه بسیار خوبی برای خیس کردن پای شما در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. اما اگر می خواهید سبد سرمایه گذاری خود را رشد دهید و به طور بالقوه جریان نقدی خود را افزایش دهید، یک ملک تجاری بزرگتر ممکن است سرمایه گذاری خوبی باشد.

به گفته مت لارسون، رئیس مشاوران املاک کریکت، املاک تجاری میانگین سالانه 6 تا 12 درصد بالاتر از قیمت خرید دارند. لارسون، که برای Nolo.com می نویسد، می گوید که خانه های تک خانواده در مقایسه به طور متوسط 1 تا 4 درصد است. البته، هیچ سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، چه یک ملک تجاری یا غیر آن، امری مطمئن نیست.

اصطلاحات مهم برای یادگیری

دنیای املاک و مستغلات پر از اصطلاحات و کلمات اختصاری است که بیشتر مردم در زندگی روزمره خود با آنها مواجه نمی شوند. به عنوان یک سرمایه گذار بالقوه، درک این شرایط کمک می کند تا شما را راهنمایی کند.

Ad Valorem : نوعی مالیات بر اساس ارزش گذاری رسمی یک قطعه ملک.

نرخ سرمایه (Cap Rate) : نرخ بازدهی که یک ملک ایجاد می کند تقسیم بر ارزش کل آن است. با استفاده از فرمول زیر محاسبه می شود.

نرخ سقف = درآمد عملیاتی خالص ÷ ارزش دارایی ارزیابی شده

وجه نقد : وجه نقد معیاری است که برای سرمایه گذارانی که با تامین مالی املاک و مستغلات خریداری می کنند، اعمال می شود. این اصطلاح درآمد سالانه یک ملک را در مورد مقدار پول نقدی که واقعاً سرمایه گذاری کرده اید توصیف می کند. به عنوان مثال، مقدار سرمایه گذاری ممکن است برابر با مبلغ پیش پرداخت شما باشد.

نسبت پوشش خدمات بدهی (DSCR) : اندازه‌گیری درآمد خالص عملیاتی سالانه یک ملک در مقایسه با پرداخت‌های سالانه بدهی آن (معروف به خدمات بدهی). با استفاده از فرمول زیر محاسبه می شود.

DSCR = درآمد خالص عملیاتی سالانه ÷ خدمات کل بدهی

وام به ارزش (LTV): اندازه گیری مقدار پولی که می خواهید قرض بگیرید در مقایسه با ارزش کل ملکی که می خواهید بخرید. فرمول محاسبه نسبت LTV به شرح زیر است.

LTV = مبلغ وام ÷ ارزش دارایی ارزیابی شده

فوت مربع قابل اجاره: کل مساحتی که مستاجر از دیوار به دیوار اشغال می کند، به اضافه بخشی از قسمت های مشترک (مانند راهروها، راه پله ها، حمام ها و غیره).

فوت مربع قابل استفاده : کل مساحتی که مستاجر اشغال می کند، بدون احتساب فضای مشترک.

نرخ خالی : درصد واحدهای موجود در ملک اجاره ای که خالی از سکنه هستند.

کلمه پایانی: خرید ملک تجاری

اکثر سرمایه گذاران املاک و مستغلات کار خود را از کوچک شروع می کنند و به لیست های تجاری می رسند. با این حال، همیشه اینطور نیست. صرف نظر از تجربه گذشته شما، اگر ابتدا وقت بگذارید و طناب ها را یاد بگیرید، یک ملک تجاری ممکن است یک فرصت سرمایه گذاری مناسب باشد.

البته، هر سرمایه گذاری - از جمله املاک تجاری - با ریسک همراه است. اگر بخواهید بدون برنامه ریزی دقیق به خرید یک ملک تجاری بپردازید، این خطر بزرگتر می شود. به همین دلیل، مهم است که با متخصصان مشورت کنید، یک تیم قابل اعتماد جمع کنید و هر کاری که می توانید برای محافظت از دارایی های خود در صورت بروز مشکل انجام دهید.