Коммерциялық жылжымайтын мүлікті қалай сатып алуға болады?

Коммерциялық мүлікке инвестиция салудың артықшылықтары

Коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алмас бұрын, ол инвестицияның осы түрінің артықшылықтары мен кемшіліктерін білуге көмектеседі.

Жылжымайтын мүлікті инвестициялау уақыт өте келе пайда алу мүмкіндігін береді, бірақ кез келген инвестиция сияқты тәуекелді де әкеледі.

Егер сіз өзіңіздің бизнесіңіз үшін мүлікті жалға алған болсаңыз, оны сатып алу қолайлырақ болуы мүмкін, өйткені ай сайынғы ипотекалық төлемдеріңіз жалдау ақысынан аз болуы мүмкін.

Коммерциялық мүліктің түрлері

Егер сіз коммерциялық жылжымайтын мүлікке инвестиция салғыңыз келсе, бұл коммерциялық жылжымайтын мүліктің әртүрлі түрлерін түсінуге көмектеседі. Мысалы, коммерциялық жылжымайтын мүлік мыналарды қамтуы мүмкін:

• Көп пәтерлі үйлер
• Офистік ғимараттар
• Бөлшек сауда ғимараттары
• Көп пәтерлі пәтерлер
• Сауда орталықтары
• Қоймалар
• Сауда орталықтары
• Өнеркәсіптік ғимараттар
• Аралас мақсаттағы ғимараттар

Коммерциялық мүлікті қалай сатып алуға болады

Енді коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алудың сол қадамдарына тереңірек үңілейік.

1. Коммерциялық жылжымайтын мүлікке инвестиция салуға мотивацияңызды түсініңіз.

Неліктен коммерциялық жылжымайтын мүлікке инвестиция салғыңыз келеді? Мүлікті іздеуді бастамас бұрын өзіңізге сұрақ қою маңызды сұрақ.

Төлемеу қаупін азайтуға көмектесу үшін көптеген жалға алушыларға жалға беруге болатын пәтер немесе кеңсе ғимаратын қалайсыз ба? Сіз кем дегенде ішінара өз бизнесіңіз үшін пайдалануға болатын мүлікті іздеп жүрсіз бе?

Мүмкін сізге уақыт өте келе меншікті бағалау және құру мүмкіндігі бар үлкенірек жылжымайтын мүлік алғыңыз келуі мүмкін. Мүмкін сіз салық жеңілдіктерін пайдаланғыңыз немесе инвестициялық портфельіңізді кеңейткіңіз келуі мүмкін.

Мотивацияңыз қандай болса да, инвестиция салмас бұрын «неге» екенін анықтау пайдалы. Неліктен коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алғыңыз келетінін білу сізге дұрыс инвестициялық мүмкіндікті іздеуге көмектесуі мүмкін.

2. Инвестициялық опцияларыңызды бағалаңыз.

Жоғарыдағы коммерциялық жылжымайтын мүлік түрлерінің тізімін қарап, қайсысы сіздің қажеттіліктеріңізге сәйкес келетінін анықтаңыз. Сіз өзіңіздің жеке бизнесіңізді мүліктен басқарасыз ба немесе тек басқа жалға алушыларға ие бола аласыз ба?

3. Жылжымайтын мүлік нарығын қараңыз.

Жылжымайтын мүлік нарығы көтеріледі және төмендейді, сондықтан сатып алуға дайын болмас бұрын оған назар аударған дұрыс. Нарықтың құлдырауына және ағынына назар аудару төмен нарықта керемет бағаны пайдалану мүмкіндігін құруға көмектеседі.

4. Қауіпсіз қаржыландыру.

Сатып алғыңыз келетін коммерциялық жылжымайтын мүлікті таппас бұрын, қаржыландыру нұсқаларын алдын ала ретке келтірген жөн. Коммерциялық жылжымайтын мүлікті қаржыландыруды (және бизнесті қаржыландырудың басқа түрлерін де) қамтамасыз етудің бірінші қадамы несиеңізді тексеру болып табылады.

Несие берушіге және сіз сұраған несие түріне байланысты сіздің бизнесіңіздің несие ұпайлары мен есептері пайда болуы мүмкін. Кейбір несие берушілер сіздің жеке несиеңізді де тексере алады.

Несиеңізді қарап шығып, есептеріңіздегі ақпараттың дұрыстығына көз жеткізіңіз. Nav қолданбасында есептік жазбаны орнатқан кезде жеке және бизнес несие ұпайларын тегін тексеруге болады.

Несиелік ақпаратыңыздың дұрыстығын тексергеннен кейін (қателерді тапсаңыз, дауласуға болады), қазір жарамды болуы мүмкін қаржыландыру түріне адал қараңыз. Несиеге, мүліктің түріне және басқа факторларға байланысты келесі қаржыландыру нұсқаларының бірін қарастыруға болады:

• Пәтер несиелері (Фанни Мэй, Фредди Мак және FHA)
• Банк балансындағы несиелер
• Коммерциялық жылжымайтын мүлік несиелері
• Шағын бизнес несиелері
• Қатты ақша несиелері
• Сатушыны қаржыландыру

Сізге қолжетімді қаржыландырудың ең жақсы нұсқасын сатып алу кезінде пайыздық мөлшерлемелерді, комиссияларды, өтеу шарттарын және басқа факторларды салыстыруды ұмытпаңыз. Nav Marketplace бизнесті қаржыландыруды таңдауға арналған тамаша ресурс болып табылады.

5. Дұрыс командамен серіктес.

Коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу көптеген қозғалмалы бөліктерді қамтиды. Басқаша айтқанда, бұл күрделі болуы мүмкін. Тіпті тәжірибелі инвесторлар инвестицияның табысқа жету мүмкіндігіне көз жеткізу үшін өздерін дұрыс сарапшылар тобымен қоршау маңызды екенін біледі.

Коммерциялық жылжымайтын мүлікпен мәміле мүмкіндігінше біркелкі орындалатынына көз жеткізу үшін сізге қажет болуы мүмкін кейбір сарапшылар мыналар:

• Коммерциялық риэлтор
• Бухгалтер
• Коммерциялық жылжымайтын мүлік жөніндегі адвокат
• Коммерциялық несие беруші немесе жылжымайтын мүлік брокері
• Салық адвокаты

Ықтимал жылжымайтын мүлікті сатып алуды бастамас бұрын, сіздің командаңыздың қолында болғаны дұрыс. Егер сіз дұрыс көмекті алдын ала тапсаңыз, сұрақтар немесе мәселелер туындаған кезде кімге жүгіну керектігін бірден білесіз. Профессионалдар командасын жинау арзан болмауы мүмкін, бірақ бұл сізді ұзақ мерзімді перспективада қымбат қателіктерден құтқаруы мүмкін.

6. Нарықта дұрыс мүлікті табыңыз.

Сіз өзіңіздің «неліктен» екенін білсеңіз, сіз өзіңіздің инвестициялық опцияларыңызды түсінесіз, сіз қаржыландыруды қамтамасыз еттіңіз және сарапшылар тобын жинадыңыз, қызықты бөліктің уақыты келді. Сіз өзіңіздің базарыңыздан дұрыс жылжымайтын мүлікті сатып алуды бастауға дайынсыз.

Сіздің коммерциялық жылжымайтын мүлік агентіңіз критерийлеріңізге сәйкес келетін жылжымайтын мүлікті табуға көмектесе алады. Пайдаланылатын шаршы кадрлар және орналасу сияқты маңызды факторларға назар аударыңыз. Дегенмен, инвестициялау себебіңізді қанағаттандырмаса, жақсы мәмілеге алаңдамаңыз. Мысалы, егер сіз өзіңіздің инвестициялық портфолиоңызға көп пәтерлі тұрғын үй кешенін қосуды шешсеңіз, кеңсе ғимаратының қағазда қаншалықты керемет көрінетіні маңызды емес.

7. Үй тапсырмасын орында.

Сіз сатып алғыңыз келетін мүлікті тапқан кезде, біраз зерттеудің уақыты келді. Тағы да, сіздің коммерциялық риэлторыңыз сізге осы жерде көмектесе алады, бірақ сіз мүлікке де тиісті тексеру жүргізіп жатқаныңызға көз жеткізгеніңіз абзал.

Есіңізде болсын, сіз сатып алуды ойлаған мүлік туралы ешқашан тым көп ақпаратқа ие бола алмайсыз. Сіз сұрағыңыз немесе зерттегіңіз келетін кейбір сұрақтарға мыналар кіреді.

• Мүлік бұрын не үшін пайдаланылды? (Сіз оны сол мақсатта пайдалануды жалғастыруды жоспарлайсыз ба?)
• Егер сіз мүлікті басқа іскерлік мақсатта пайдаланғыңыз келсе, ол сіздің жоспарыңызды қолдау үшін тиісті аймақтарға бөлінген бе?
• Қажет болса, аймақтарға бөлуді өзгертуді сұрай аласыз ба?
• Қазіргі уақытта жылжымайтын мүлік қанша табыс немесе жалдау ақысын алады?
• Иесі сізге жалдау роликтерін көрсете ме? Жалға алу тізімдерінде көрсетілген бөлімшелерде қазіргі уақытта жалға алушылар есеп бергенін растай аласыз ба?
• Мүлік салығы дегеніміз не?
• Ғимаратқа қазір күрделі жөндеу қажет пе, әлде жақын арада жөндеу керек пе?
• Мүлік қалаулы аймақта орналасқан ба? (Егер сіз жоғары жалдау ақысын алғыңыз келсе және әлеуетті жоғары баға ставкаларын алғыңыз келсе, 5% -дан аз бос орындарды іздеу керек.)
• Мәміле сіздің инвестициялық портфеліңіз үшін мағынасы бар ма?

Коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу тұрғын үйді сатып алудан айтарлықтай ерекшеленеді. Нашар инвестиция жасау әлдеқайда қымбат болуы мүмкін. Егер сіз жылжымайтын мүлікке инвестиция әлеміне жаңадан келген болсаңыз, басқа табысты инвесторлардың ресурстары мен жылжымайтын мүлікке инвестиция туралы кітаптарын оқуды бастаудың дана орны.

8. Ұсыныс жасаңыз және мәмілені жабыңыз.

Сатып алғыңыз келетін мүлікті тапқан кезде, ұсыныс жасау уақыты келді. Коммерциялық жылжымайтын мүлік агентіңіз әдетте сатып алу туралы ұсынысыңызды жазуға көмектеседі, бірақ қол қойып, жібермес бұрын адвокатыңыз оны жақсы шара үшін қарап шыққаны дұрыс. Сіз келісім-шартқа отырған кезде сатушыдан шынайы ақша сұрауға дайын болыңыз (сатып алу бағасының ықтимал 1%, бірақ кейде көп немесе аз).

Ең бастысы, егер белгілі бір нәрселер дұрыс болмаса (аймақтарды бөлу мәселелері немесе мүлік тексеруден өтпей қалса) сіздің ұсынысыңызда құтқару люктері бар тиісті тексеру кезеңі бар екеніне көз жеткізіңіз. Бұл қашу люкінің техникалық термині күтпеген жағдай туралы ереже ретінде белгілі.

Тиісті тексеру кезеңінде сіздің несие беруші жабылу шарты ретінде Американдық жер құқығы қауымдастығының сауалнамасын (aka an ALTA) талап етуі мүмкін. ALTA сауалнамасы сізге жылжымайтын мүлік туралы құнды ақпаратты, соның ішінде шекаралық сызықтарды және жақсартулардың орналасуын, инженерлік желілерді және сервитуттарды (бар болса) бере алады.

Егер ALTA сауалнамасымен және қалған тиісті тексерулеріңізбен бәрі ойдағыдай болса, жабуға қарай алға жылжуыңызға болады. Коммерциялық риэлтор және жылжымайтын мүлік жөніндегі адвокат сізге осы процеске қатысты көптеген күрделі қадамдар арқылы бағыт-бағдар бере алуы керек. Тағы да, жабылу үстеліне жақындамас бұрын, алдын ала сенуге болатын сенімді сарапшылар тобын құру өте маңызды.

Коммерциялық мүлікті сатып алуды қашан қарастыру керек

Кеңсе кеңістігін жалға алған бизнес иелері ай сайын төлейтін соманы азайту үшін коммерциялық орын сатып алуды қарастыруы мүмкін. Сонымен қатар, сіз кеңсе кеңістігіңіз болуы үшін коммерциялық ғимарат сатып ала аласыз, бірақ қалғанын жалға беру арқылы табыс таба аласыз.

Коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу - қойылатын сұрақтар

Коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алмас бұрын, дұрыс ақпаратты жинау маңызды. Бұл мақсатқа жету үшін сізге дұрыс сұрақтар қоюды үйрену керек.

Біз жоғарыда «Коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алудың 8 кілті» бөлімінде қоюға болатын бірнеше сұрақтарды қарастырдық. Дегенмен, біз әлі талқыламаған тағы бірнеше маңызды сұрақтар бар.

Коммерциялық жылжымайтын мүліктің қандай түрлері бар (және айырмашылық неге маңызды)?

Коммерциялық жылжымайтын мүлік тек іскерлік мақсаттар үшін пайдаланылатын мүлік ретінде анықталады. Жоғарыда аталған коммерциялық жылжымайтын мүліктің әртүрлі түрлерінен басқа (мысалы, тұрғын үй кешендері, кеңсе ғимараттары, сауда ғимараттары және т.б.) коммерциялық жылжымайтын мүліктің де әртүрлі сыныптары бар.

Кеңсе және көп пәтерлі үйлер көбінесе келесідей жіктеледі:

• А класының қасиеттері жоғары сапалы және әдетте төмен тәуекелді білдіреді. Олар көбінесе жаңа, жоғары жалдау ақысын талап етеді және бірнеше жөндеуді немесе жөндеуді қажет етеді (жұмыстық техникалық қызмет көрсетуден тыс). А класындағы жылжымайтын мүлікті кәсіби басқарушы компания басқаруы мүмкін және оларды қайта сату оңайырақ болуы мүмкін.
• В класындағы нысандар А класындағы ғимараттармен салыстырғанда ескірек және жалдау ақысы төмен болуы мүмкін. Оларда назар аударуды қажет ететін кейінге қалдырылған техникалық қызмет көрсетулер болуы мүмкін. B класының қасиеттері әдетте жоғары тәуекел ретінде қарастырылады, сондықтан төмен бағаға қол жетімді болуы мүмкін.
• С класындағы жылжымайтын мүліктер коммерциялық жылжымайтын мүлік инвесторлары үшін ең үлкен тәуекелге ие. Нәтижесінде, олар әдетте әлдеқайда төмен инвестицияға сатып алынуы мүмкін. Олар көбінесе 20 жастан асқан және күрделі жөндеуді қажет етуі мүмкін. C класындағы жылжымайтын мүлік A және B сыныбына қарағанда жиі төмен жалдау әкеледі.

Өнеркәсіптік ғимараттар, қонақ үйлер немесе бөлшек сауда дүкендері сияқты коммерциялық жылжымайтын мүліктің басқа түрлерінің әртүрлі белгілері бар. Сатып алғыңыз келетін коммерциялық жылжымайтын мүліктің түріне байланысты әртүрлі құрылыс классификацияларын және олардың инвестор ретінде сіз үшін нені білдіретінін түсіну маңызды. Коммерциялық жылжымайтын мүліктің жіктелуіндегі айырмашылықты түсіну әлеуетті инвестицияға қатысты тәуекел деңгейін жақсырақ түсінуге көмектеседі.

Неліктен иесі сатады?

Сізге ұнайтын мүлікті тапқаннан кейін, иесі оны неге сатқысы келетінін білу маңызды. Міне, иелердің инвестициялық жылжымайтын мүліктерін сатуының бірнеше жалпы себептері.

• Нарық күшті, иесі жақсы баға ала аламын деп ойлайды.
• Меншік иесі басқа инвестиция үшін қаражатты қолма-қол ақшаға аударғысы келеді.
• Сатудың салықтық артықшылықтары бар.
• Жалдау ақысы тоқтап қалды немесе күткендей емес.
• Ұзақ мерзімді жалға алушылар жалға алуды аяқтайды.
• Иесінің жақын арада төлейтін шар төлемі бар.

Иенің қалауының себебі міндетті түрде жаман емес. Соған қарамастан, қазіргі иесінің неліктен шығу пандусына барғысы келетінін білу сізге сатып алу бағасын келісу уақыты келгенде көмектесе алады.

Коммерциялық жылжымайтын мүлікке инвестиция салу бір отбасылық үйлерге инвестициялаудан жақсы ма?

Бір жанұялық үйлердің иесі болу - жылжымайтын мүлікке инвестиция салу кезінде аяғыңызды суландырудың тамаша тәсілі. Бірақ егер сіз инвестициялық портфолиоңызды өсіргіңіз келсе және ақша ағынын әлеуетті түрде арттырғыңыз келсе, үлкенірек коммерциялық жылжымайтын мүлік жақсы инвестиция болуы мүмкін.

Cricket Realty Advisors президенті Мэтт Ларсонның айтуынша, коммерциялық жылжымайтын мүліктің орташа жылдық кірісі сатып алу бағасынан 6-12% жоғары. Nolo.com сайтына жазған Ларсонның айтуынша, бір отбасылық үйлер салыстырмалы түрде орташа есеппен 1-4% құрайды. Әрине, жылжымайтын мүлікке ешқандай инвестиция, ол коммерциялық жылжымайтын мүлік болсын немесе басқаша болсын, сенімді нәрсе емес.

Үйренуге арналған маңызды шарттар

Жылжымайтын мүлік әлемі адамдардың көпшілігі күнделікті өмірде кездесе бермейтін терминдер мен қысқартуларға толы. Әлеуетті инвестор ретінде сізге басшылық ету үшін осы шарттарды түсінуге көмектеседі.

Ad Valorem : Мүлікті ресми бағалауға негізделген салық салу нысаны.

Капиталдандыру мөлшерлемесі (Cap Rate) : жылжымайтын мүліктің жалпы құнына бөлінген кірістілік нормасы. Ол келесі формула бойынша есептеледі.

Төменгі мөлшерлеме = Таза операциялық кіріс ÷ Бағаланған мүліктің құны

Қолма-қол ақша : Қолма-қол ақшадағы қолма-қол ақша қаржыландыру арқылы жылжымайтын мүлікті сатып алатын инвесторларға қолданылатын өлшем. Термин нақты инвестициялаған қолма-қол ақшаға байланысты мүліктің жылдық кірісін сипаттайды. Мысалы, инвестицияланған сома сіздің бастапқы жарнаңыздың сомасына тең болуы мүмкін.

Қарызды өтеу коэффициенті (DSCR) : Жылдық қарыз төлемдерімен салыстырғанда жылжымайтын мүліктің жылдық таза операциялық кірісін өлшеу (қарыз қызметі деп аталады). Ол келесі формула бойынша есептеледі.

DSCR = Жылдық таза операциялық кіріс ÷ Жалпы қарыз қызметі

Несие бойынша құны (LTV): Сіз сатып алғыңыз келетін мүліктің жалпы құнымен салыстырғанда қанша ақша алғыңыз келетінін өлшеу. LTV коэффициентін есептеу формуласы келесідей.

LTV = Несие сомасы ÷ Бағаланған мүліктің құны

Жалға берілетін шаршы фут: Жалға алушының қабырғадан қабырғаға дейінгі жалпы ауданы, сонымен қатар жалпы аумақтардың бір бөлігі (мысалы, дәліздер, баспалдақтар, жуынатын бөлмелер және т.б.).

Қолданылатын шаршы фут : ортақ кеңістікті қоспағанда, жалға алушы алатын жалпы аумақ.

Бос орын мөлшерлемесі : жалға берілетін жылжымайтын мүліктегі бос бірліктердің пайызы.

Қорытынды сөз: коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу

Жылжымайтын мүлік инвесторларының көпшілігі кішкентайдан басталады және коммерциялық листингке дейін жұмыс істейді. Дегенмен, бұл әрдайым бола бермейді. Бұрынғы тәжірибеңізге қарамастан, егер сіз уақыт бөліп, алдымен арқандарды үйренсеңіз, коммерциялық жылжымайтын мүлік жақсы инвестициялық мүмкіндік болуы мүмкін.

Әрине, кез келген инвестиция, соның ішінде коммерциялық жылжымайтын мүлік тәуекелмен бірге келеді. Егер сіз нақты жоспарсыз коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алуға тырыссаңыз, бұл тәуекел артады. Осы себепті кәсіби мамандармен кеңесіп, сенімді команда жинап, проблема туындаған жағдайда активтеріңізді қорғау үшін қолдан келгеннің бәрін жасау маңызды.