Як купити комерційну нерухомість?

Переваги інвестування в комерційну нерухомість

Перш ніж купувати комерційну нерухомість, корисно знати плюси та мінуси цього типу інвестицій.

Інвестування в нерухомість дає можливість отримати прибуток з часом, але також приносить ризик, як і будь-яке інвестування.

Якщо ви орендували нерухомість для свого бізнесу, можливо, вам буде вигідніше придбати її, оскільки ваші щомісячні іпотечні платежі можуть бути меншими, ніж орендна плата.

Види комерційної власності

Якщо ви хочете інвестувати в комерційну нерухомість, це допоможе зрозуміти різні типи комерційної нерухомості. Наприклад, комерційна нерухомість може включати:

• Багатоквартирні будинки
• Офісні будівлі
• Торгові будівлі
• Багатосімейні квартири
• Торгові центри
• Склади
• Торгові центри
• Промислові будівлі
• Багатофункціональні будівлі

Як купити комерційну нерухомість

Тепер давайте глибше розглянемо ці етапи купівлі комерційної нерухомості.

1. Зрозумійте свої мотиви для інвестування в комерційну нерухомість.

Чому ви хочете інвестувати в комерційну нерухомість? Це важливе питання, яке потрібно поставити собі, перш ніж почати пошук нерухомості.

Бажаєте квартиру чи офісну будівлю, яку можна здавати багатьом орендарям, щоб зменшити ризик несплати? Шукаєте нерухомість, яку можете хоча б частково використати для власного бізнесу?

Можливо, вам потрібна більша нерухомість із потенціалом для оцінки та збільшення капіталу з часом. Можливо, ви хочете скористатися перевагами податкових пільг або збільшити свій інвестиційний портфель.

Якою б не була ваша мотивація, корисно визначити своє «чому», перш ніж інвестувати. Знання, чому ви хочете придбати комерційну нерухомість, може допомогти вам під час пошуку відповідної інвестиційної можливості.

2. Оцініть свої варіанти інвестування.

Перегляньте список типів комерційної нерухомості вище та визначте, який найкраще відповідає вашим потребам. Ви будете вести власний бізнес поза межами нерухомості чи матимете лише інших орендарів?

3. Подивіться на ринок нерухомості.

Ринок нерухомості то зростає, то падає, тому було б гарною ідеєю звернути на нього увагу задовго до того, як ви будете готові купувати. Звернення уваги на припливи та відпливи ринку може допомогти вам налаштуватися на можливість скористатися чудовою ціною на зниженому ринку.

4. Надійне фінансування.

Перш ніж ви знайдете комерційну нерухомість, яку хочете придбати, доцільно заздалегідь визначити варіанти фінансування. Першим кроком до забезпечення фінансування комерційної нерухомості (а також інших видів фінансування бізнесу) є перевірка кредиту.

Залежно від вашого кредитора та типу кредиту, на який ви подаєте заявку, кредитні рейтинги та звіти вашого бізнесу можуть вступити в гру. Деякі кредитори також можуть перевірити ваш особистий кредит.

Ви повинні переглянути свою кредитну історію та переконатися, що інформація, що міститься у ваших звітах, точна. Ви можете безкоштовно перевірити свої особисті та ділові кредитні рейтинги, налаштувавши обліковий запис у Nav.

Після того, як ви переконаєтеся, що ваша кредитна інформація точна (ви можете оскаржити помилки, якщо їх виявите), чесно подивіться на тип фінансування, на який ви зараз можете претендувати. Залежно від кредиту, типу нерухомості та інших факторів, ви можете розглянути один із наведених нижче варіантів фінансування:

• Позики на квартири (Fannie Mae, Freddie Mac і FHA)
• Банківські балансові кредити
• Позики на комерційну нерухомість
• Кредити для малого бізнесу
• Жорсткі грошові позики
• Фінансування продавця

Обов’язково порівнюйте процентні ставки, комісії, умови погашення та інші фактори, коли ви шукаєте найкращий доступний для вас варіант фінансування. Nav Marketplace є чудовим ресурсом для перегляду варіантів фінансування бізнесу.

5. Співпрацюйте з правильною командою.

Купівля комерційної нерухомості передбачає багато рухомих частин. Іншими словами, це може бути складним. Навіть досвідчені інвестори знають, що важливо оточити себе правильною командою експертів, щоб гарантувати, що їхні інвестиції матимуть найкращі шанси на успіх.

Ось деякі з експертів, які вам можуть знадобитися, щоб переконатися, що ваша угода з комерційною нерухомістю пройшла якомога гладко:

• Комерційний ріелтор
• Бухгалтер
• Юрист з питань комерційної нерухомості
• Комерційний кредитор або брокер з нерухомості
• Податковий адвокат

Перш ніж почати купувати потенційну нерухомість, доцільно мати свою команду під рукою. Якщо ви заздалегідь знайдете потрібну допомогу, ви відразу знатимете, до кого звернутися, коли виникнуть запитання чи проблеми. Зібрати команду професіоналів може бути недешево, але це може вберегти вас від дорогих помилок у довгостроковій перспективі.

6. Знайдіть потрібну нерухомість на вашому ринку.

Коли ви знаєте своє «чому», ви розумієте свої варіанти інвестування, ви забезпечили фінансування та зібрали команду експертів, настав час для цікавої частини. Ви готові розпочати покупки потрібної нерухомості на вашому ринку.

Ваш агент з комерційної нерухомості може допомогти вам знайти нерухомість, яка відповідає вашим критеріям. Зверніть увагу на такі важливі фактори, як корисна площа та місце розташування. Однак не відволікайтеся на вигідну угоду, якщо вона не задовольняє ваші причини інвестування. Наприклад, не має значення, наскільки чудово офісна будівля виглядає на папері, якщо ви вирішили додати житловий комплекс до свого інвестиційного портфеля.

7. Роби своє домашнє завдання.

Коли ви нарешті знайдете нерухомість, яку, можливо, захочете придбати, настав час серйозних досліджень. Знову ж таки, ваш комерційний ріелтор може допомогти вам у цьому, але було б розумно переконатися, що ви особисто також проводите належну обачність майна.

Пам’ятайте, що у вас ніколи не буде забагато інформації про нерухомість, яку ви плануєте придбати. Деякі запитання, які ви можете задати або дослідити, включають наступне.

• Для чого використовувалася нерухомість у минулому? (Чи плануєте ви продовжувати використовувати його з тією ж метою?)
• Якщо ви бажаєте використовувати нерухомість для інших бізнес-цілей, чи є вона відповідною зоною для підтримки вашого плану?
• Чи можете ви подати запит на зміну зонування, якщо це необхідно?
• Який дохід або орендна плата зараз приносить нерухомість на річній основі?
• Чи покаже власник вам аркуші оренди? Чи можете ви підтвердити, що квартири, зазначені в списках орендної плати, наразі мають інформацію про орендарів?
• Які податки на майно?
• Будівля зараз потребує суттєвого ремонту, чи ремонт потребуватиме найближчим часом?
• Чи знаходиться нерухомість у бажаному районі? (В ідеалі ви повинні шукати місця, які мають менше ніж 5% вакансій, якщо ви хочете отримати вищу орендну плату та насолоджуватися потенційно високими ставками подорожчання.)
• Чи має ця угода сенс для вашого інвестиційного портфеля?

Купівля комерційної нерухомості суттєво відрізняється від покупки житлової нерухомості. Невдала інвестиція може коштувати набагато дорожче. Якщо ви новачок у світі інвестицій у нерухомість, розумно почати з вивчення ресурсів і книг з інвестицій у нерухомість від інших успішних інвесторів.

8. Зробіть пропозицію та закрийте угоду.

Коли ви знайшли нерухомість, яку хочете придбати, настав час зробити пропозицію. Ваш агент з комерційної нерухомості, як правило, допоможе вам написати вашу пропозицію про покупку, але було б розумно, щоб ваш адвокат перевірив її, перш ніж підписати та надіслати її. Будьте готові до того, що продавець попросить заставу (можливо, 1% від вартості покупки, хоча іноді більше або менше), коли ви підете за контрактом.

Перш за все, переконайтеся, що ваша пропозиція має період належної перевірки з аварійним люком, якщо певні речі підуть не так (наприклад, проблеми з зонуванням або нерухомість, яка не пройшла перевірку). Технічний термін для цього аварійного люка відомий як застереження про непередбачені обставини.

Під час вашого періоду належної обачності ваш позикодавець може вимагати опитування Американської асоціації прав власності на землю (також відомої як ALTA) як умову закриття. Опитування ALTA може дати вам цінну інформацію про майно, включаючи межі та розташування покращень, комунікацій та сервітутів (якщо є).

Якщо все добре з вашим опитуванням ALTA та рештою належної перевірки, ви можете продовжувати рух до закриття. Ваш комерційний ріелтор і адвокат з нерухомості повинні бути в змозі провести вас через багато складних кроків, пов’язаних з цим процесом. Знову ж таки, дуже важливо заздалегідь створити надійну команду експертів, на яку можна покластися, задовго до того, як ви наблизитесь до фінального столу.

Коли варто розглядати можливість придбання комерційної нерухомості

Власники бізнесу, які орендували офісне приміщення, можуть розглянути можливість придбання комерційного приміщення, щоб зменшити суму, яку вони платять щомісяця. Крім того, ви можете придбати комерційну будівлю, щоб у вас було офісне приміщення, але ви також могли отримувати дохід, здаючи решту в оренду.

Купівля комерційної нерухомості — додаткові запитання

Перш ніж купувати комерційну нерухомість, важливо зібрати правильну інформацію. Щоб досягти цієї мети, вам потрібно навчитися правильно ставити запитання.

Ми вже розглянули кілька запитань, які ви повинні поставити вище, у розділі «8 ключів до купівлі комерційної нерухомості». Однак є ще кілька критичних питань, які ми ще не обговорювали.

Які є різні типи комерційної нерухомості (і чому різниця важлива)?

Комерційна нерухомість визначається як нерухомість, яка використовується виключно для комерційних цілей. На додаток до різних типів комерційної власності, перерахованих вище (наприклад, житлові комплекси, офісні будівлі, торгові будівлі тощо), також існують різні класи комерційної власності.

Офісні та багатоквартирні будівлі часто класифікують наступним чином:

• Об’єкти класу А мають високу якість і, як правило, представляють менший ризик. Вони часто новіші, вимагають вищої орендної плати та, як правило, потребують незначного ремонту чи реконструкції (крім планового обслуговування). Об’єктами нерухомості класу А може керувати професійна компанія з управління майном, і їх легше перепродати.
• Об’єкти класу B можуть бути старішими та мати нижчу орендну плату порівняно з будівлями класу A. Вони можуть мати відкладене обслуговування, яке також потребує уваги. Об’єкти нерухомості класу B зазвичай вважаються більш ризикованими і, отже, можуть бути доступні за нижчою ціною.
• Об’єкти класу C представляють найбільший ризик для інвесторів комерційної нерухомості. Як наслідок, їх зазвичай можна придбати за набагато менші інвестиції. Їм часто більше 20 років, і вони можуть потребувати капітального ремонту. Об’єкти нерухомості класу C часто приносять значно нижчу орендну плату, ніж об’єкти класів A і B.

Інші типи комерційної власності, такі як промислові будівлі, готелі або роздрібні магазини, мають інші позначення. Залежно від типу комерційної нерухомості, яку ви збираєтеся придбати, важливо розуміти різні класифікації будівель і їхнє значення для вас як інвестора. Розуміння різниці в класифікаціях комерційної нерухомості може допомогти вам краще зрозуміти рівень ризику, пов’язаного з потенційними інвестиціями.

Чому власник продає?

Коли ви знайдете нерухомість, яка вам подобається, важливо з’ясувати, чому власник взагалі хоче її продати. Ось кілька поширених причин, чому власники продають свою інвестиційну нерухомість.

• Ринок сильний, і власник вважає, що він чи вона можуть отримати хорошу ціну.
• Власник хоче перевести кошти на іншу інвестицію.
• При продажу є податкові пільги.
• Дохід від оренди зупинився або працює не так, як очікувалося.
• Довгострокові орендарі закінчують договір оренди.
• Власник незабаром має сплатити видатковий платіж.

Причина, яку хоче власник, не обов’язково є зловісною. Тим не менш, знання, чому поточний власник хоче сісти на рампу, може допомогти вам, коли прийде час домовитися про ціну покупки.

Чи краще інвестиції в комерційну нерухомість, ніж інвестиції в односімейні будинки?

Стати орендодавцем односімейних будинків – це чудовий спосіб промочити ноги, коли справа стосується інвестицій у нерухомість. Але якщо ви хочете збільшити свій інвестиційний портфель і потенційно збільшити свій грошовий потік, більша комерційна нерухомість може стати гарною інвестицією.

За словами Метта Ларсона, президента Cricket Realty Advisors, комерційна нерухомість має середній річний прибуток на 6-12% вище ціни покупки. Ларсон, який пише для Nolo.com, каже, що будинки для однієї родини в середньому становлять 1-4%. Звичайно, жодні інвестиції в нерухомість не є надійною річчю, будь то комерційна чи інша нерухомість.

Важливі умови для вивчення

Світ нерухомості сповнений термінів і абревіатур, з якими більшість людей не стикається у своєму повсякденному житті. Як потенційному інвестору, це допоможе зрозуміти ці терміни, щоб скерувати вас.

Ad Valorem : Форма оподаткування, заснована на офіційній оцінці частини власності.

Ставка капіталізації (Cap Rate) : норма прибутку, яку генерує нерухомість, поділена на її загальну вартість. Він розраховується за такою формулою.

Максимальна ставка = Чистий операційний прибуток ÷ Оцінена вартість майна

Готівка за готівку : готівка за готівку – це показник, який застосовується до інвесторів, які купують нерухомість за допомогою фінансування. Термін описує річний дохід нерухомості понад фактично інвестовану суму готівки. Наприклад, інвестована сума може дорівнювати сумі вашого початкового внеску.

Коефіцієнт покриття боргу (DSCR) : вимірювання річного чистого операційного доходу об’єкта нерухомості в порівнянні з річними виплатами боргу (він же обслуговування боргу). Він розраховується за такою формулою.

DSCR = річний чистий операційний прибуток ÷ загальне обслуговування боргу

Співвідношення кредиту до вартості (LTV): вимірювання кількості грошей, які ви бажаєте позичити, порівняно із загальною вартістю майна, яке ви хочете придбати. Формула для розрахунку коефіцієнта LTV виглядає наступним чином.

LTV = Сума позики ÷ Оцінена вартість майна

Орендувані квадратні фути: загальна площа, яку займає орендар від стіни до стіни, плюс частина загальних приміщень (наприклад, коридори, сходи, ванні кімнати тощо).

Корисні квадратні фути : загальна площа, яку займає орендар, без урахування спільного простору.

Рівень вакансій : відсоток незайнятих одиниць орендованого майна.

Останнє слово: купівля комерційної нерухомості

Більшість інвесторів у нерухомість починають з малого і просуваються до комерційних списків. Однак це не завжди так. Незалежно від вашого минулого досвіду, комерційна нерухомість може представляти хорошу інвестиційну можливість, якщо ви приділите час і спершу навчитеся суті.

Звичайно, будь-які інвестиції, включаючи комерційну нерухомість, супроводжуються ризиком. Цей ризик збільшується, якщо ви спробуєте придбати комерційну нерухомість без твердого плану. З цієї причини важливо проконсультуватися з професіоналами, зібрати надійну команду та зробити все можливе, щоб захистити свої активи у разі виникнення проблеми.