Wie kaufe ich Gewerbeimmobilien?

Vorteile einer Investition in Gewerbeimmobilien

Bevor Sie eine Gewerbeimmobilie erwerben, ist es hilfreich, die Vor- und Nachteile dieser Investitionsform zu kennen.

Immobilieninvestitionen bieten die Möglichkeit, im Laufe der Zeit einen Gewinn zu erzielen, sind aber wie jede Investition auch mit Risiken verbunden.

Wenn Sie Immobilien für Ihr Unternehmen gemietet haben, ist der Kauf möglicherweise günstiger, da Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen unter Umständen niedriger sind als die Miete.

Arten von Gewerbeimmobilien

Wenn Sie in Gewerbeimmobilien investieren möchten, ist es hilfreich, die verschiedenen Arten von Gewerbeimmobilien zu verstehen. Zu den Gewerbeimmobilien zählen beispielsweise:

• Apartmentgebäude
• Bürogebäude
• Einzelhandelsgebäude
• Mehrfamilienwohnungen
• Einkaufszentren
• Lagerhäuser
• Einkaufszentren
• Industriegebäude
• Gebäude mit gemischter Nutzung

So kaufen Sie Gewerbeimmobilien

Lassen Sie uns nun näher auf die Schritte zum Kauf von Gewerbeimmobilien eingehen.

1. Verstehen Sie Ihre Beweggründe für Investitionen in Gewerbeimmobilien.

Warum möchten Sie in Gewerbeimmobilien investieren? Das ist eine wichtige Frage, die Sie sich stellen sollten, bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen.

Sie wünschen sich eine Wohnung oder ein Bürogebäude, das Sie an viele Mieter vermieten können, um so das Risiko von Zahlungsausfällen zu reduzieren? Sie sind auf der Suche nach einer Immobilie, die Sie zumindest teilweise für Ihr eigenes Unternehmen nutzen können?

Vielleicht möchten Sie eine größere Immobilie mit dem Potenzial, im Laufe der Zeit an Wert zu gewinnen und Eigenkapital aufzubauen. Vielleicht möchten Sie Steuervorteile nutzen oder Ihr Anlageportfolio skalieren.

Was auch immer Ihre Motivation ist, es ist hilfreich, Ihr „Warum“ herauszufinden, bevor Sie investieren. Zu wissen, warum Sie Gewerbeimmobilien kaufen möchten, kann Ihnen bei der Suche nach der richtigen Investitionsmöglichkeit hilfreich sein.

2. Bewerten Sie Ihre Anlagemöglichkeiten.

Schauen Sie sich die Liste der Gewerbeimmobilientypen oben an und finden Sie heraus, welche Ihren Anforderungen am besten entspricht. Betreiben Sie Ihr eigenes Unternehmen außerhalb der Immobilie oder haben Sie nur andere Mieter?

3. Schauen Sie sich den Immobilienmarkt an.

Auf dem Immobilienmarkt geht es bergauf und bergab, daher kann es eine gute Idee sein, lange bevor Sie zum Kauf bereit sind, darauf zu achten. Wenn Sie auf das Auf und Ab des Marktes achten, können Sie sich auf die Chance vorbereiten, in einem rückläufigen Markt von einem tollen Preis zu profitieren.

4. Sichere Finanzierung.

Bevor Sie sich für eine Gewerbeimmobilie entscheiden, die Sie kaufen möchten, ist es ratsam, im Voraus Ihre Finanzierungsmöglichkeiten abzuklären. Der erste Schritt zur Sicherung einer gewerblichen Immobilienfinanzierung (und auch anderer Formen der Unternehmensfinanzierung) besteht darin, Ihre Bonität zu prüfen.

Abhängig von Ihrem Kreditgeber und der Art des Kredits, den Sie beantragen, können die Bonitätsbewertungen und Berichte Ihres Unternehmens eine Rolle spielen. Einige Kreditgeber überprüfen möglicherweise auch Ihre persönliche Bonität.

Sie sollten Ihre Bonität überprüfen und sicherstellen, dass die in Ihren Berichten enthaltenen Informationen korrekt sind. Sie können Ihre persönliche und geschäftliche Kreditwürdigkeit kostenlos überprüfen, wenn Sie ein Konto bei Nav einrichten.

Sobald Sie überprüft haben, dass Ihre Kreditinformationen korrekt sind (Sie können Fehler anfechten, wenn Sie sie finden), werfen Sie einen ehrlichen Blick auf die Art der Finanzierung, für die Sie sich derzeit qualifizieren könnten. Abhängig von Ihrer Bonität, der Art der Immobilie und anderen Faktoren könnten Sie eine der folgenden Finanzierungsmöglichkeiten in Betracht ziehen:

• Wohnungskredite (Fannie Mae, Freddie Mac und FHA)
• Bankbilanzkredite
• Gewerbliche Immobilienkredite
• Kredite für kleine Unternehmen
• Hartgeldkredite
• Verkäuferfinanzierung

Vergleichen Sie unbedingt Zinssätze, Gebühren, Rückzahlungsbedingungen und andere Faktoren, während Sie nach der für Sie besten Finanzierungsoption suchen. Der Nav Marketplace ist eine großartige Ressource für die Prüfung von Finanzierungsmöglichkeiten für Unternehmen.

5. Arbeiten Sie mit dem richtigen Team zusammen.

Der Kauf von Gewerbeimmobilien beinhaltet viele bewegliche Teile. Mit anderen Worten: Es kann kompliziert sein. Selbst erfahrene Anleger wissen, dass es wichtig ist, sich mit dem richtigen Expertenteam zu umgeben, um sicherzustellen, dass ihre Investition die besten Erfolgschancen hat.

Hier sind einige der Experten, die Sie möglicherweise benötigen, um sicherzustellen, dass Ihr Gewerbeimmobiliengeschäft so reibungslos wie möglich verläuft:

• Gewerblicher Immobilienmakler
• Buchhalter
• Anwalt für Gewerbeimmobilien
• Gewerblicher Kreditgeber oder Immobilienmakler
• Steueranwalt

Bevor Sie mit der Suche nach potenziellen Immobilien beginnen, ist es ratsam, Ihr Team bereits vor Ort zu haben. Wenn Sie im Vorfeld die richtige Hilfe finden, wissen Sie sofort, an wen Sie sich bei Fragen oder Problemen wenden können. Die Zusammenstellung eines Teams aus Profis ist vielleicht nicht billig, kann Sie aber auf lange Sicht vor kostspieligen Fehlern bewahren.

6. Finden Sie die richtige Immobilie in Ihrem Markt.

Sobald Sie Ihr „Warum“ kennen, Ihre Investitionsmöglichkeiten verstehen, die Finanzierung gesichert und ein Expertenteam zusammengestellt haben, ist es Zeit für den unterhaltsamen Teil. Sie sind bereit, mit der Suche nach der richtigen Immobilie in Ihrem Markt zu beginnen.

Ihr gewerblicher Immobilienmakler kann Ihnen bei der Suche nach Immobilien helfen, die Ihren Kriterien entsprechen. Achten Sie auf wichtige Faktoren wie nutzbare Fläche und Standort. Lassen Sie sich jedoch nicht von einem guten Angebot ablenken, wenn es Ihren Investitionsgrund nicht erfüllt. Es spielt beispielsweise keine Rolle, wie gut ein Bürogebäude auf dem Papier aussieht, wenn Sie sich entschieden haben, Ihrem Anlageportfolio einen Apartmentkomplex hinzuzufügen.

7. Mach deine Hausaufgaben.

Wenn Sie endlich eine Immobilie gefunden haben, die Sie vielleicht kaufen möchten, ist es Zeit für eine gründliche Recherche. Auch hier kann Ihnen Ihr Gewerbemakler vielleicht weiterhelfen, aber es ist ratsam, sicherzustellen, dass Sie auch persönlich die Due Diligence der Immobilie durchführen.

Denken Sie daran, dass Sie nie genug Informationen über eine Immobilie haben können, die Sie kaufen möchten. Zu den Fragen, die Sie möglicherweise stellen oder recherchieren möchten, gehören die folgenden.

• Wofür wurde die Immobilie in der Vergangenheit genutzt? (Planen Sie, es weiterhin für denselben Zweck zu verwenden?)
• Wenn Sie die Immobilie für einen anderen Geschäftszweck nutzen möchten, ist die Zoneneinteilung angemessen, um Ihren Plan zu unterstützen?
• Können Sie bei Bedarf eine Änderung der Zoneneinteilung beantragen?
• Wie viel Einkommen bzw. Miete erwirtschaftet die Immobilie derzeit jährlich?
• Wird Ihnen der Eigentümer die Mietlisten zeigen? Können Sie bestätigen, dass für die in den Mietlisten aufgeführten Einheiten derzeit Mieter gemeldet sind?
• Wie hoch sind die Grundsteuern?
• Benötigt das Gebäude jetzt erhebliche Reparaturen oder sind bald Reparaturen erforderlich?
• Liegt die Immobilie in einer begehrten Gegend? (Idealerweise sollten Sie nach Standorten mit weniger als 5 % Leerstand suchen, wenn Sie höhere Mieten erzielen und potenziell hohe Wertsteigerungsraten erzielen möchten.)
• Ist der Deal für Ihr Anlageportfolio sinnvoll?

Der Kauf einer Gewerbeimmobilie unterscheidet sich deutlich vom Kauf einer Wohnimmobilie. Eine Fehlinvestition könnte weitaus kostspieliger sein. Wenn Sie neu in der Welt der Immobilieninvestitionen sind, sollten Sie zunächst Ressourcen und Immobilieninvestitionsbücher anderer erfolgreicher Investoren studieren.

8. Machen Sie ein Angebot und schließen Sie den Deal ab.

Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Sie kaufen möchten, ist es an der Zeit, ein Angebot abzugeben. Ihr Gewerbeimmobilienmakler wird Ihnen in der Regel beim Verfassen Ihres Kaufangebots behilflich sein, es ist jedoch ratsam, es von Ihrem Anwalt prüfen zu lassen, bevor Sie es unterzeichnen und einreichen. Seien Sie darauf vorbereitet, dass der Verkäufer bei Vertragsabschluss eine ordentliche Summe Geld verlangt (möglicherweise 1 % des Kaufpreises, manchmal aber auch mehr oder weniger).

Stellen Sie vor allem sicher, dass Ihr Angebot eine Due-Diligence-Prüfung mit einer Notluke enthält, falls bestimmte Dinge schief gehen (z. B. Probleme bei der Bebauung oder wenn die Immobilie die Inspektion nicht besteht). Der Fachbegriff für diese Notluke ist als Notfallklausel bekannt.

Während Ihrer Due-Diligence-Phase kann Ihr Kreditgeber als Bedingung für den Abschluss eine Umfrage der American Land Title Association (auch bekannt als ALTA) verlangen. Eine ALTA-Umfrage kann Ihnen wertvolle Informationen über das Grundstück liefern, einschließlich Grenzlinien und der Lage von Verbesserungen, Versorgungsleitungen und Dienstbarkeiten (falls zutreffend).

Wenn mit Ihrer ALTA-Umfrage und dem Rest Ihrer Due-Diligence-Prüfung alles gut läuft, können Sie mit dem Abschluss fortfahren. Ihr Gewerbemakler und Immobilienanwalt sollte Sie durch die vielen komplexen Schritte dieses Prozesses begleiten können. Auch hier ist es von entscheidender Bedeutung, ein zuverlässiges Expertenteam zusammenzustellen, auf das Sie sich verlassen können, lange bevor Sie sich dem Abschlusstisch nähern.

Wann Sie den Kauf einer Gewerbeimmobilie in Betracht ziehen sollten

Unternehmer, die Büroräume gemietet haben, könnten den Kauf einer Gewerbefläche in Betracht ziehen, um ihre monatlichen Zahlungen zu senken. Alternativ könnten Sie ein Gewerbegebäude erwerben, sodass Sie über Ihre Büroräume verfügen, aber auch durch die Vermietung des Rests Einnahmen erzielen können.

Gewerbeimmobilien kaufen – Weitere Fragen

Bevor Sie einen Gewerbeimmobilienkauf tätigen, ist es wichtig, die richtigen Informationen einzuholen. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen Sie lernen, die richtigen Fragen zu stellen.

Einige Fragen, die Sie sich stellen sollten, haben wir oben bereits unter „8 Schlüssel zum Kauf einer Gewerbeimmobilie“ behandelt. Es gibt jedoch noch einige weitere kritische Fragen, die wir noch nicht besprochen haben.

Welche verschiedenen Arten von Gewerbeimmobilien gibt es (und warum ist der Unterschied wichtig)?

Unter Gewerbeimmobilien versteht man Immobilien, die ausschließlich geschäftlichen Zwecken dienen. Zusätzlich zu den oben aufgeführten verschiedenen Arten von Gewerbeimmobilien (z. B. Wohnanlagen, Bürogebäude, Einzelhandelsgebäude usw.) gibt es auch verschiedene Klassen von Gewerbeimmobilien.

Büro- und Wohngebäude werden häufig wie folgt klassifiziert:

• Immobilien der Klasse A sind von hoher Qualität und weisen im Allgemeinen ein geringeres Risiko auf. Sie sind oft neuer, verlangen höhere Mieten und erfordern in der Regel nur wenige Reparaturen oder Renovierungen (abgesehen von der routinemäßigen Wartung). Immobilien der Klasse A können von einer professionellen Immobilienverwaltungsgesellschaft verwaltet werden und lassen sich möglicherweise einfacher weiterverkaufen.
• Immobilien der Klasse B können älter sein und im Vergleich zu Gebäuden der Klasse A niedrigere Mieten haben. Es kann sein, dass einige Wartungsarbeiten verzögert werden, die ebenfalls Aufmerksamkeit erfordern. Immobilien der Klasse B gelten in der Regel als risikoreicher und sind daher möglicherweise zu einem niedrigeren Preis erhältlich.
• Für Gewerbeimmobilieninvestoren bergen Immobilien der Klasse C das größte Risiko. Dadurch können sie in der Regel zu einem deutlich geringeren Investitionsaufwand erworben werden. Sie sind oft über 20 Jahre alt und bedürfen möglicherweise einer umfassenden Renovierung. Immobilien der Klasse C erzielen häufig deutlich niedrigere Mieten als Immobilien der Klassen A und B.

Andere Arten von Gewerbeimmobilien wie Industriegebäude, Hotels oder Einzelhandelsgeschäfte haben andere Bezeichnungen. Abhängig von der Art der Gewerbeimmobilie, die Sie kaufen möchten, ist es wichtig, die verschiedenen Gebäudeklassifizierungen zu verstehen und zu verstehen, was sie für Sie als Investor bedeuten. Das Verständnis der unterschiedlichen Klassifizierungen von Gewerbeimmobilien kann Ihnen dabei helfen, das mit einer potenziellen Investition verbundene Risiko besser einzuschätzen.

Warum verkauft der Eigentümer?

Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, ist es wichtig herauszufinden, warum der Eigentümer sie überhaupt verkaufen möchte. Hier sind einige häufige Gründe, warum Eigentümer ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verkaufen.

• Der Markt ist stark und der Eigentümer glaubt, einen guten Preis erzielen zu können.
• Der Eigentümer möchte Gelder für eine andere Investition auszahlen.
• Der Verkauf bringt steuerliche Vorteile mit sich.
• Die Mieteinnahmen sind ins Stocken geraten oder entwickeln sich nicht wie erhofft.
• Langzeitmieter beenden ihren Mietvertrag.
• Der Eigentümer muss demnächst eine Schlusszahlung leisten.

Der Grund, warum ein Eigentümer dies möchte, ist nicht unbedingt unheimlich. Dennoch kann es hilfreich sein, zu wissen, warum der jetzige Eigentümer die Ausfahrt nehmen möchte, wenn es an der Zeit ist, über den Kaufpreis zu verhandeln.

Ist eine Investition in Gewerbeimmobilien besser als eine Investition in Einfamilienhäuser?

Wenn es um Immobilieninvestitionen geht, ist die Tätigkeit als Vermieter von Einfamilienhäusern eine gute Möglichkeit, erste Schritte zu unternehmen. Wenn Sie jedoch Ihr Anlageportfolio erweitern und möglicherweise Ihren Cashflow steigern möchten, kann eine größere Gewerbeimmobilie eine gute Investition sein.

Laut Matt Larson, Präsident von Cricket Realty Advisors, haben Gewerbeimmobilien eine durchschnittliche jährliche Rendite von 6-12 % über dem Kaufpreis. Larson, der für Nolo.com schreibt, sagt, dass Einfamilienhäuser im Vergleich durchschnittlich 1-4 % kosten. Natürlich ist keine Immobilieninvestition eine sichere Sache, egal ob es sich um eine Gewerbeimmobilie handelt oder nicht.

Wichtige Begriffe zum Lernen

Die Welt der Immobilien ist voller Begriffe und Akronyme, mit denen die meisten Menschen im Alltag nicht in Berührung kommen. Als potenzieller Investor ist es hilfreich, diese Begriffe zu kennen, um sich orientieren zu können.

Ad Valorem : Eine Form der Besteuerung, die auf der offiziellen Bewertung eines Grundstücks basiert.

Kapitalisierungsrate (Cap Rate) : Die Rendite einer Immobilie geteilt durch ihren Gesamtwert. Die Berechnung erfolgt nach folgender Formel.

Kapitalisierungssatz = Nettobetriebseinkommen ÷ geschätzter Immobilienwert

Cash on Cash : Cash on Cash ist eine Kennzahl, die für Anleger gilt, die Immobilien mit Finanzierung kaufen. Der Begriff beschreibt das jährliche Einkommen einer Immobilie im Vergleich zu dem Betrag, den Sie tatsächlich investiert haben. Beispielsweise könnte der investierte Betrag dem Betrag Ihrer Anzahlung entsprechen.

Debt Service Coverage Ratio (DSCR) : Eine Messung des jährlichen Nettobetriebseinkommens einer Immobilie im Vergleich zu ihren jährlichen Schuldenzahlungen (auch Schuldendienst genannt). Die Berechnung erfolgt nach folgender Formel.

DSCR = Jährliches Nettobetriebseinkommen ÷ Gesamtschuldendienst

Loan-to-Value (LTV): Ein Maß dafür, wie viel Geld Sie im Vergleich zum Gesamtwert der Immobilie, die Sie kaufen möchten, leihen möchten. Die Formel zur Berechnung des LTV-Verhältnisses lautet wie folgt.

LTV = Kreditbetrag ÷ geschätzter Immobilienwert

Vermietbare Quadratmeter: Die Gesamtfläche, die ein Mieter von Wand zu Wand einnimmt, zuzüglich eines Teils der Gemeinschaftsbereiche (z. B. Flure, Treppenhäuser, Badezimmer usw.).

Nutzbare Quadratfuß : Die Gesamtfläche, die ein Mieter einnimmt, ohne den gemeinsam genutzten Raum.

Leerstandsquote : Der Prozentsatz der verfügbaren Einheiten in einem Mietobjekt, die unbewohnt sind.

Letztes Wort: Kauf einer Gewerbeimmobilie

Die meisten Immobilieninvestoren fangen klein an und arbeiten sich bis hin zu kommerziellen Angeboten vor. Dies ist jedoch nicht immer der Fall. Unabhängig von Ihrer bisherigen Erfahrung kann eine Gewerbeimmobilie eine gute Investitionsmöglichkeit darstellen, wenn Sie sich die Zeit nehmen und sich zunächst mit den Grundlagen vertraut machen.

Natürlich ist jede Investition – auch Gewerbeimmobilien – mit Risiken verbunden. Dieses Risiko erhöht sich, wenn Sie versuchen, eine Gewerbeimmobilie zu kaufen, ohne dass ein solider Plan vorliegt. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich an Fachleute zu wenden, ein vertrauenswürdiges Team zusammenzustellen und alles zu tun, um Ihr Vermögen im Problemfall zu schützen.